聊一聊房屋买卖中的“买卖不破租赁”

       一、 买卖不破租赁原则

买卖不破租赁是指，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

二、 我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释

1、《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。  

2、我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”  

3、最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（施行）第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”  

4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”

三、   “买卖不破租赁”有没有例外？

 1、《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》（沪高法民一[2005]16号），有这样一段解答“我们认为，《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。”上述解答分析，“买卖不破租赁”的前提需要租赁合同登记或买受人知道或应当知道租赁事实，笔者认为，若买受人在购买房屋时并不知晓有租赁事实，且该租赁合同未登记备案的话，则“买卖不破租赁”对于该买受人没有约束力。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

可以看出，现行司法解释对于先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形下，也均不适用“买卖不破租赁”的原则。

四、   关于“买卖不破租赁”的提示

目前的房地产租赁市场，出租的房屋很多是房东向银行抵押借款买房，也就是说在出租之前该房屋设定了抵押。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

根据上述司法解释，笔者建议，房屋租赁合同条款中必须明确出租的房屋是否设定抵押，对于出租人来讲，只要告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成的承租人损失，出租人无需承担（合同约定的违约责任除外）。如果出租人隐瞒房屋被抵押或者被查封的事实，导致承租人不能继续租赁房屋的，则承担相应的损失：(1)对租赁物的装修费用损失；(2)租金损失；（3）合同约定的违约责任。

对于承租人来讲，租赁房屋前建议对房屋的情况进行详细了解，到房地产交易中心查询房屋的所有信息，除了确保出租人是房屋所有权人，如果房屋已经设定了抵押权或者被法院查封，承租人应该就可能承担的法律风险有足够的认识。在确定已经不能使用“买卖不破租赁”的原则后，评估该风险的承受能力，并重点关注租赁合同条款，如果因为抵押权实现或者查封的房屋被拍卖，致使承租人不能继续租赁合同，出租人应承担违约责任，并赔偿出租人的损失，以弥补承租人的损失。