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房产律师教您签订房屋买卖合同时要注意什么 |
| 发布时间：2020-03-30 阅读：2950次 |
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| 房产律师教您签订房屋买卖合同时要注意什么 |
商品房买卖过程中，都是需要签订买卖合同的。商品房买卖合同签订时应该注意哪几个问题?购房者怎么避免签订商品房买卖合同，危害自身权益的情形。下面一起来了解一下。
1、开发商未取得预售证，与购房者签订《订购书》、《认购书》等，并收取定金。根据现行法律，开发商未取得预售许可证的，不得对外销售房屋。但是，现实中很多开发商会以订购书、认购书等形式与拟房房者签订订购协议或者认购协议，并要求购房支付一定的定金。在这样的订购或者认购协议中，一般会约定如果购房者不在规定的时间内签订正式《商品房买卖合同》视为违约，开发商有权处分订购房屋并不退还定金等条款，购房者一旦支付了定金，在与开发商就正式《商品房买卖合同》条款进行协商谈判时，会比较被动。有定金和协议作筹码，售房人员一般不会再对合同条款进行修改，并以不签订正式合同不退定金相威胁，很多购房者即使对个别条款有意见，也不得不接受。很多业主找到我们时，都说一交定金，就会有一种“被套住”了的感觉。虽然我们认为，根据最高法的司法解释，如果因不可归责于双方的事由导致不能签订正式商品房买卖合同的，以订购或者认购为由收取的定金应当返还，但真正开发商耍赖起来，为一二万元的定金去和他打一场官司，很多人觉得在时间、精力和成本上不是很值得。
2、交房条件：监理公司验收合格。现在的商品房买卖合同交房条件中，一般开发商喜欢选择“商品房经监理公司验收合格”，履行合同的时候，往往由开发商单方委托的监理公司进行验收，很多人会对验收的权威性和公正性提出怀疑，但根据合同的约定，只要开发商提供了监理公司的验收合格证明，购房者再以未达到交付条件作拒绝收房的抗辩理由，将很难得到法院的支持。
3、逾期交房的免责条款： 我们知道，根据法律的规定，如遇不可抗力，可以免除因此而造成的责任。其实，不可抗力条款是法定的免责条款，即使合同不作约定，依法也可免责。但开发商往往在合同中约定除不可抗力之外的其他条款，或者在合同中对不可抗力作扩大解释，扩大其免责的范围，将正常情况下可以预见、可以避免、可以克服的事由亦约定为免责事由或者扩大解释为不可抗力事由，以减轻其可能承担的责任。
4、关于产权登记的约定： 办理权属登记备案手续时间的约定。标准合同中对此条款一般是：出卖人应当在交付之日起日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一些开发商会把“交付之日起”这一明确具体的时间划去，改为其他不确定的起算时间，比如改为在办证所需的资料齐备之日起日内、达到办证条件之日起日等等，将起算时间由确定变为不确定，从理论上来说，开发商就不会存在逾期办理权属登记备案手续了，这就导致了一些购房者在入住后三年甚至更久时间内都无法领取房产证，而又无法根据合同条款追究开发商违约责任。因出卖合原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任的约定。大多开发商会指定选择“双方同意按第2项处理：“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%(一般填0.1%-1%)向买受人支付违约金”这个违约金约定方式是一次性的，而逾期办理权属登记备案手续导致无法领取产权证书，是一个持续的行为，如果采用一次性违约，将起不到增加违约者违约成本以督促其尽快履行义务的作用。以一套五十万元的房子计算，按1%的违约金算，如果开发商拖延办理权属登记备案手续，只需要支付五千元的违约金即可，而且是一次性的，不会随着拖延时间的延长而有所增加，且“买受人不退房”，这显然对买受人是不利的。
5、楼宇顶部公共部分使用权、外墙使用权： 有些开发商在合同中会约定，楼宇顶部公共部分使用权归顶楼住户等，由于不是合同中的主要条款，买受人往往容易忽略。等实际入住以后，想要利用顶部公共部分时，被告知自己无权使用，翻看合同，才知道有这样的条款。法律规定，作出这样的约定是可以的，当然，这样的约定可能会对房屋的价格有一定的影响，购房者在签订合同时注意这个条款，可以对房屋价格有一个自己的评估判断。
6、《商品房买卖合同》备案。 购房者与开发商签订《商品房买卖合同》并收取大部分房款后，开发商会以要将《商品房买卖合同》送房地产管理部门备案为由，让购房者将合同交给他们。我们遇到一些咨询，开发商收走合同后，很久都没有将合同返回，到房地产管理部门查询，合同也没有办理备案手续。这种情形下，一旦出现纠纷，由于已由购房者签名的合同在开发商手中，开发商可以对合同中的某些内容进行增添或者修改，这往往给购房者带来被动。我们主张，在开发商将《商品房买卖合同》原件拿去备案时，购房者最好保留一份合同复印件，并要求开发商在复印件上盖章注明原件已交由其办理备案手续。 |
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