浅谈使用权房屋的转让

近日，笔者办理了一件关于使用权房屋转让纠纷的案件，在办理该案件过程中涉及较多与普通房屋买卖不同的操作方式，结合目前上海对于使用权房屋的转让操作规则，笔者将使用权房屋转让相关内容整理成文，与大家分享。

一、什么是使用权房屋？ 

使用权房屋,通俗地说，就是“廉租房”，住在里面的“房东”其实是租客。需要说明的是，使用权房屋不是没有产权，而是产权归某某公司或某房地局而已，即房卡上登记的是单位名字而非个人。

二、使用权房屋可以转让吗？

未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。列入可出售范围内的公房，主要是独用成套公房，不可以进行承租权的转让和交换，但可同步进行政策购房和上市交易。

公房承租权的转让和交换应征得出租人的书面同意，由受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。公房的转让和交换应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。由于是地方优惠性的住房类型，所以原先的“房东”肯定是上海户籍的。那么，客户也必须上海户籍。“买房”必须是一次性付款，买下的只是使用权，没有产权。

三、房屋使用权不得转让情形

l  下列公有居住房屋不得进行承租权的转让：

l  整幢独用的花园住宅；

l  属部队、宗教团体所有的或者在学校校园内的；

l  产权不明晰的；

l  承租人拖欠租金尚未结清的；

l  依法代管或需要落实政策的；

l  已列入户籍冻结范围的；

l  承租人在承租房屋内擅自搭建的；

l  列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；

l  其他依法应当由出租人收回的。

四、满足一定条件后的使用权房屋才可转让

不是客户看中的任一使用权房屋说想买就能买的，也不是“房东”说想卖就能卖的。这里要求“房东”一定要把该房转让的手续全部完成才行。即，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章——这是整个转让手续的开门钥匙，没有这第一步，后面的程序无法开展。

五、使用权房屋转让需要签署什么合同？

使用权房屋签署的不是《上海市房地产买卖合同》，而是《上海市公有住房承租权转让合同》，该合同也是房地产交易中心制作的示范文本。

六、使用权房屋的转让款项的资金监管问题

使用权房转让的款项必须接受监管。这里的监管和我们平时产权房买卖有区别。使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和《上海市公有住房承租权转让合同》一致， “房东”收房款的前提是：  1、转让手续入交易中心当日，往前推两年，若“房东”两年内已购入商品房，不论房屋大小，只要是上海人，就可以从监管账户中直接支取房款。  2、转让手续入交易中心当日后三年内，若“房东”购入商品房不论大小，只要是上海人，就可从监管账户直接支取房款。 3、若“房东”转让手续入交易中心当日后三年了，还没有动静，那就再等三年后，才可从监管账户直接支取房款。

七、关于更名

区房地交易中心受理转让申请后，会出具受理转让通知书，凭该通知书，“房东”和客户可去物业公司更名进户，至此，使用权房屋转让的整个流程才算办理完结。

八、律师提示

使用权房屋的转让完全不同于一般的房屋买卖流程，笔者提示几个关键点，第一，使用权房屋的转让只能由上海户籍人士接受；第二，使用权房屋不接受贷款方式支付转让款；第三，使用权房屋的转让与该房屋所在物业有密切联系，需要物业同意并出具书面函件；第四，使用权房屋的转让款受到严格的资金监管，必须专款专用。因此，在进行使用权房屋转让之前，必须对于该房屋的使用权转让状况及受让人购买情况有充分认知，从而避免在转让进行过程中出现的转让不能，导致双方纠纷的产生。